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TITELSTORY | Alles fürs Hüsle? Wohnen in Bewegung

20. Juli 2018 | 09:05 Autor: Wilhelm+Mayer WM | Anzeige Vorarlberg

Vorarlberg ist ein Zuzugsland. Besonders in den Ballungszentren mit ihrer erfolgreichen Industrie und den wachsenden Handels- und Dienstleistungszentren steigt der Bedarf an Wohnraum stetig.

Die Gemeinden im Rheintal und Walgau wachsen immer näher zusammen und die Nachfrage an bebaubaren Grundstücken hat die Immobilienpreise in aberwitzige Höhen getrieben. Mit ein Grund dafür, dass sich traditionelle Wohnformen, wie das Einfamilienhaus mit Garten, für viele zu einem unerreichbaren Traum entwickelt haben. Aber selbst in Regionen wie dem Großen Walsertal und der Tourismusgemeinde Lech wächst das Bedürfnis der jungen Bevölkerung nach leistbarem Wohnraum.
Ein Engagement der gemeinnützigen Bauträger in diesen Gemeinden bzw. Talschaften wäre bis vor wenigen Jahren noch undenkbar gewesen.

Nicht vermehrbar
Der Boden ist nicht vermehrbar und reagiert, wie jedes seltene Gut, über Angebot und Nachfrage
schließlich mit dem Preis. Aber Wohnen ist kein Luxusgut, sondern ein Grundbedürfnis des Menschen wie Wasser, Nahrung und Sicherheit. In unsicheren Zeiten neigen Wohlhabende dazu, ihre Mittel über nicht beliebig vermehrbare Güter sicherzustellen. Besonders beliebt sind dabei Grundstücke und Immobilien. Bei Wilhelm+Mayer spürt man diesen Trend einerseits in der großen Nachfrage nach Wohnungen und andererseits am Preis der Grundstücke. Spürbar wird das aber etwa auch in Bereichen, in denen Wilhelm+Mayer als Generalunternehmer für gemeinnützige Bauträger tätig wird.

Unterschiedliche Nutzerinteressen
Hier prallen die Interessen von leistbarem und deshalb verdichtetem Wohnraum und althergebrachter
Wohngewohnheit, nämlich die Interessen von benachbarten Einfamilienhausbesitzern, aufeinander. Gewohnter Ruhe und überschaubarer Nachbarschaft tritt eine Vielzahl an neuen Bewohnern gegenüber. Solche Entwicklungen sind stets – bestenfalls von Sorge, schlechtestenfalls von Angst vor der Veränderung – begleitet und führen zu Widerstand. In städtischen Zonen, wo der Bau von hohen,
verdichteten Wohngebäuden zum Alltag zählt, kennt man Probleme dieser Art weniger. Umso anspruchsvoller ist es in halbländlichen Gebieten wie dem Rheintal die gewohnte Baukultur zu ändern und notwendige Maßnahmen wie Verdichtung und Bauhöhe voranzutreiben. Um hohe Wohnqualität für alle Beteiligten zu erreichen, gilt es, großes Augenmerk auf den sich bewegenden und ruhenden Verkehr zu legen und die Außenräume entsprechend zu dimensionieren und zugänglich zu machen.
Aspekte wie Benutzerfreundlichkeit, Sauberkeit, Funktionalität, Sicherheit, Respekt, Rücksichtnahme
und anderes mehr sind von Beginn an zu berücksichtigen und zu pflegen. Ein Sich-Selbst-Überlassen
nach dem Motto: Es wird sich schon selbst regeln! – bedeutet ein hohes gemeinschaftliches Risiko. Bekannte Vorarlberger Wohnsiedlungen zehren, völlig zu Unrecht, von ihrem einmal gefestigten „Image“.

Novellierung des Raumplanungsgesetzes geplant
Vor nicht allzu langer Zeit referierte Landesstatthalter Karlheinz Rüdisser als Gast von Wilhelm+Mayer vor einigen Unternehmern zu diesen Themen im Stammhaus in Götzis. Angesichts der geschilderten Probleme hat die Vorarlberger Landesregierung eine Novellierung des Raumplanungsgesetzes erarbeitet, die voraussichtlich im Herbst beschlossen werden soll. Rüdisser fasste die Eckpunkte zusammen: Neu erworbene bzw. umgewidmete Grundstücke müssen innerhalb von sieben Jahren bebaut werden. Wird nicht gebaut, drohen entschädigungslose Rückwidmung, Zwangsverkauf an die Gemeinde, selbst eine Zwangsversteigerung soll nicht ausgeschlossen sein. Ausgenommen sind Grundstücke mit einer Größe von unter 800 m2. Neben der Befristung gilt das Augenmerk der Verdichtung. Gemeinden müssen innerhalb der nächsten drei Jahre ein räumliches Entwicklungskonzept erstellen. In diesem Konzept müssen Siedlungsschwerpunkte und Verdichtungszonen ausgewiesen werden. Ziel dieser Maßnahmen ist es, dichter und höher bauen zu lassen. Für den gemeinnützigen Wohnbau sind Vorbehaltsflächen in der Flächenwidmung vorgesehen. Neue Einkaufszentren müssen mindestens zwei Stockwerke umfassen und ein überwiegender Teil der Parkplätze muss in Parkgaragen oder auf dem Gebäude Platz finden. Mit dieser Novellierung möchte man seitens
der Politik die Bauflächenhortung einschränken, verdichtetes Bauen unterstützen und Grundstücke einer nachhaltigeren Nutzung zuführen.

Wohn- und Arbeitswelt „Vorarlberger Wirtschaftspark“
Ein Beispiel moderner Raumplanung stellt das größte von Wilhelm+Mayer realisierte Generalunternehmerprojekt beim VWP in Götzis dar. Dort vermischen sich, nach einem Konzept
von Prof. Eberle (Baumschlager/Eberle) für die Prisma, Arbeits- und Wohnwelt auf dem ehemaligen Gesamtareal des Vorarlberger Wirtschaftsparks. Der VWP wurde auf die bauliche Grundsubstanz der Perma Kleiderwerke reduziert und wird weiter gewerblich genutzt. Die über die Redimensionierung gewonnenen Restflächen wurden einem Wohnprojekt zugeführt, das von der Wohnbauselbsthilfe und Wilhelm+Mayer übernommen wurde. Beispielhaft dabei ist der Mix in der Eigentumsstruktur. 18 Wohnungen sind in Privatbesitz und wurden von der Wilhelm+Mayer Wohnbau verkauft, etwa ein
Drittel sind Mietkauf- und ein Drittel sind Mietwohnungen. Das Projekt umfasst eine zweistöckige Tiefgarage, darüber drei Wohngebäude mit vier Geschossen, dem Erd- und drei Obergeschossen. Geboten werden Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen unterschiedlicher Größe. Zu Spit-zenzeiten arbeiteten mehr als zwanzig Mitarbeiter von Wilhelm+Mayer unter den Polieren Günter Martin und Jürgen Huber auf der Baustelle, zusätzlich zu den Bauleuten manchmal noch bis zu acht Eisenbinder einer externen Firma. Zwei Kräne sorgten für die optimale Versorgung der Baustelle. Die Tiefgarage besitzt ein Ausmaß von rund 33 mal 72 m, das entspricht in etwa drei Handballfeldern. Die Grundflächen
der Wohngebäude ergeben zusammen eine Fläche von 650 m2. Die Gesamtanlage konnte von GU-Bauleiter Franz Kovacec mit der technischen Unterstützung von Mathias Morscher termingerecht
übergeben werden und ist mittlerweile bezogen. Holzschindeln an der Außenfassade sorgen für ein harmonisches Äußeres, das sich nahtlos in das Ortsbild einfügt. '

Erkennbare Trends
Inzwischen hat sich Wilhelm+Mayer in ganz Vorarlberg als Bauträger einen guten Ruf erarbeitet, wobei der Schwerpunkt des Engagements zwischen Feldkirch und Götzis liegt. Aber auch in anderen Teilen des Landes findet man mit der Produktpalette große Resonanz. Die Suche nach bebaubaren Grundstücken nimmt dabei einen zentralen Stellenwert ein. Beim Preisniveau bewegt man sich, wo auch der Mitbewerb liegt. Steigende Grundstückspreise und die Erfüllung der Bau- und Förderungsnormen schlagen sich natürlich in den Verkaufspreisen nieder. Begünstigt durch eine niedere
Zinslandschaft ist der Trend zum Eigentum nach wie vor ungebrochen. Auf der anderen Seite steht der integrativ Wohnbau der gemeinnützigen Bauträger, der für viele Vorarlberger die einzige Möglichkeit
darstellt, qualitativ hochwertig wohnen zu können. Besonders in diesem Sektor bemüht man sich durch Leistungsreduktion, zum Beispiel Weglassen eines Lifts und einer Tiefgarage, die Kosten zu senken.
Über viele Jahrzehnte hinweg hat man bei W+M gelernt, Trends richtig einzuschätzen und sich auf den stetigen Wandel der Marktbedürfnisse einzustellen. Im eigenen Bereich gilt es, interessante Grundstücksangebote wahrzunehmen, um handlungsfähig zu bleiben und den Markt nicht mit einem Überangebot zu überfordern. Im Sinne von leistbarem Eigentum und zahlbarer Miete wird zukünftig eine noch engere Zusammenarbeit von gemeinnützigen und privatwirtschaftlichen Partnern anzustreben sein.

  • Ein Blick ins Rheintal zeigt die zunehmende Dichte der Verbauung.
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  • Dichte Verbauungen sind in der Siedlungskultur Vorarlbergs noch nicht wirklich angekommen und führen deshalb häufig zu Konflikten.
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  • Je enger die Verbauung, desto höher die Ansprüche an einen gemeinsamen Außenraum.
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  • Der „Garnmarkt“ in Götzis zählt österreichweit zu den erfolgreichsten Umsetzungen von Dorfkernbelebung.
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Wilhelm + Mayer Bau GmbH

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